Liti all’interno del condominio? La mediazione è la soluzione!

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liti all'interno del condominioAbitando in un condominio sarà capitato di prendere parte a un’assemblea che rappresenta lo strumento con cui si assumono decisioni in merito la gestione dell’intero fabbricato.
Ai sensi dell’art. 1137, primo comma, c.c., “le deliberazioni prese dall’assemblea […] sono obbligatorie per tutti i condomini” ossia sono esecutive, non solo per chi ha votato in modo favorevole rispetto a quelle decisioni, ma anche per chi ha manifestato il proprio dissenso e addirittura per chi era assente.
Contro queste decisioni è possibile l’impugnazione.
Vediamo come si procede.
La materia condominiale è assoggettata alla disciplina della mediazione obbligatoria e con ciò s’intende che le parti, prima di depositare gli atti presso l’autorità giudiziaria competente, devono esperire un tentativo di conciliazione dinanzi a un mediatore.
La disciplina dettata dal codice civile in tema d’impugnazione delle delibere condominiali, approfondisce le ipotesi di annullabilità delle deliberazioni, mentre è grazie a un apporto giurisprudenziale che sono stati delineati anche i casi di nullità.
La differenza tra le due fattispecie riguarda la maggiore o minore gravità dei vizi di cui risente la delibera.
Da questa distinzione ne deriva una disciplina differente e più precisamente, in caso di annullabilità della delibera, l’istanza di mediazione deve essere presentata presso l’organismo entro il termine perentorio di decadenza di 30 giorni. Tale termine inizia a decorrere dalla data dell’assemblea per il condomino dissenziente/astenuto e dalla data in cui è stata ricevuta la raccomandata contenente il verbale per il condomino assente.
In caso di nullità, invece, la legittimazione e i termini per impugnare non subiscono limitazioni. Infatti, in questa ipotesi la delibera può essere impugnata da chiunque ne abbia interesse e in qualsiasi momento.
Presentando la domanda di mediazione ne consegue un effetto interruttivo dei termini per agire in giudizio e ciò significa che, in caso di mancata conciliazione cominciano a decorrere ulteriori trenta giorni per adire l’autorità giudiziaria competente.
Dopo aver analizzato il tema da un punto di vista prettamente normativo, è necessario soffermarsi su quegli strumenti che il nostro ordinamento mette a disposizione dei condomini e a tutela dei propri diritti.
In primis vi è l’assemblea che consente di determinare, in modo dettagliato, ogni aspetto che incide sulla vita e gestione dell’intero condominio ed è per questo motivo che le scelte non devono essere fatte tanto per esprimere un banale voto, ma devono essere ben ponderate.
E’ possibile però che errori di valutazione, o determinati dall’inesperienza, possano verificarsi e per questo motivo il nostro ordinamento ha introdotto lo strumento della mediazione; ciò consente di rimettere in discussione quanto stabilito nell’assemblea precedente senza rendere il tutto più gravoso per il condominio in termini economici, di tempo e soprattutto a livello umano, aspetti che sicuramente vengono compromessi in sede di giudizio.
Infatti, la mediazione in materia condominiale, a mio avviso, deve essere presa in considerazione non solo perché prevista come obbligo di legge, ma soprattutto perché consente di conservare il c. d. ”buon rapporto di vicinato”, che è alla base della vita all’interno del condominio.
Questo strumento permette alle parti di confrontarsi, di capire se la decisione che è stata assunta è effettivamente la più adeguata. E’ uno strumento che permette di soffermarsi con maggiore attenzione sul punto che è stato messo in discussione, consentendo di valutare soluzioni alternative che, alla fine, potrebbero dimostrarsi più soddisfacenti di quella inizialmente presa.
Altro elemento essenziale è il ruolo dell’amministratore che, nella maggior parte dei casi, è equiparato a una guida sulla base della sua competenza ed esperienza. Proprio per la fiducia che il condominio mostra nei confronti del suo mandatario, è necessario che questo, per ogni decisione sottoposta al vaglio dell’assemblea, informi i condomini di tutti gli scenari che possono configurarsi.
Così in caso di mediazione, proposta per impugnativa di delibera, è fondamentale comunicare al condominio che la sua partecipazione è necessaria, non solo perché rappresenta la conditio sine qua non per cui il tentativo conciliativo risulta non esperito, ma anche perché spesso, attraverso il mero confronto d’idee, è possibile ripristinare una situazione di equilibrio evitando di proseguire per strade più gravose.
Non sempre rimettere la questione alla decisione di un giudice può essere considerata la soluzione migliore, meno che mai in faccende in cui entrano in gioco i rapporti umani. In questi casi è importante guardare il rovescio della medaglia e valutare se è possibile che si vada a compromettere qualcosa di più importante.
La mediazione non può di certo essere la soluzione più idonea a ogni tipo di contenzioso, ma è stata studiata per certi ambiti e proprio su questo dovremmo focalizzare la nostra attenzione. Ciò vuol dire che, per quegli ambiti, la mediazione funziona e quindi la differenza la fa solo la volontà delle persone nel volersi sedere di fronte all’altra parte e studiare insieme come far fronte a quella situazione.

Un articolo a cura della dott.ssa Roberta Farina, Mediatore AR Net.

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AR Net è un Organismo di Mediazione iscritto presso il Ministero della Giustizia al n. 125 del Registro degli organismi deputati a gestire tentativi di conciliazione.
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