Mancato pagamento degli oneri condominiali: perché mediare

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L’art 63 delle disp. att. c.c. consente all’amministratore di condominio di procedere direttamente per ottenere un decreto ingiuntivo nei confronti del condomino moroso.

L’ingiunzione però ha costi elevati (contributo unificato, marche, spese di notifica, parcella dell’avvocato ecc.) e tempi lunghi (di norma tre o quattro mesi, se non si deve poi procedere con l’esecuzione forzata).

Per ovviare alla perdita di tempo e agli elevati costi del procedimento di ingiunzione può dunque essere utile ricorrere all’istituto della mediazione. Vediamo perché.

Innanzitutto, perché all’amministratore procedente basterà compilare l’istanza di mediazione e sarà compito del mediatore procedere, di norma entro qualche settimana, con la fissazione di un incontro fra le parti. Se il condomino moroso non dovesse partecipare, l’amministratore potrà comunque agire con l’ingiunzione, che non viene preclusa dall’esperimento della mediazione.

Inoltre, perché il costo della mediazione è parametrato all’ importo richiesto. L’ accordo raggiunto, poi, consente il vantaggio fiscale del credito di imposta, commisurato all’indennità corrisposta all’organismo di mediazione.

All’esito dell’ incontro, può accadere che il condomino sani la sua morosità, ovvero che, in accordo con l’amministratore, effettui un pagamento rateale, che consenta al condominio di fare affidamento su entrate minori ma sicure, e al condomino di pagare con minor sacrificio. Soluzione questa preferibile ad un’ eventuale esecuzione lunga e costosa.

Altro innegabile vantaggio che comporta la mediazione è la possibilità di mantenere un c.d. “buon rapporto di vicinato” tra condomini.

Infatti, spesso il condomino moroso è tale non già perché non vuole pagare, ma solo perché sta affrontando una difficoltà economica temporanea o perché non ha tenuto sotto controllo le spese condominiali.

Nell’incontro di mediazione potrà giustificare i motivi  per cui non ha potuto pagare, e, d’accordo con l’amministratore, trovare una soluzione che tenga conto delle esigenze di entrambe le parti.

Si potrebbe obiettare, però, che se è necessario procedere con l’ingiunzione, è perché l’amministratore ha già tentato di trovare un accordo col condomino moroso, ma non c’è riuscito, quindi la mediazione potrebbe costituire un altro tentativo destinato al fallimento.

Ora, precisato che solo l’accordo raggiunto in mediazione, se sottoscritto anche dai legali, acquista l’efficacia di un titolo esecutivo, mentre l’accordo tra condomino e condominio no, (e quindi in caso di mancato pagamento, bisognerebbe comunque attivare la procedura di ingiunzione), sono proprio i risultati raggiunti in mediazione a smentire l’ipotesi di cui sopra.

Da tali risultati è infatti emerso che la presenza del mediatore nei procedimenti per il recupero degli oneri condominiali è stato spesso l’elemento fondamentale per favorire la conciliazione.

In primo luogo perché il condomino percepisce il mediatore come un terzo a lui estraneo, di fronte al quale sente il bisogno di giustificare la sua morosità, quindi si dimostra subito disponibile all’incontro di mediazione.

In secondo luogo, perché il mediatore, grazie alla propria professionalità, è in grado di  aiutare le parti a trovare un accordo nell’interesse reciproco.

Concludendo quindi, il risparmio di tempo e di costi, nonché la possibilità di mantenere un rapporto collaborativo tra il condomino ed il condominio istante, consentono di affermare che il procedimento di mediazione è la soluzione da preferire all’ingiunzione in caso di recupero degli oneri condominiali.

Un articolo a cura dell’avv. Federica Di Fabio, Mediatore AR Net.

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