In ambito familiare può accadere che i singoli partecipanti godano di un bene in maniera pro indivisa per scelta volontaria o per legge, ( artt. 1102  e 714 c.c.). Tuttavia è anche possibile che un singolo goda di un bene in comunione in maniera esclusiva. L’ordinamento consente allora al medesimo di poter acquistare il diritto di proprietà o altro diritto reale di godimento sul bene attraverso l’istituto dell’usucapione, qualora ricorrano i presupposti di cui all’art 1158 c.c.

Senonchè, qualora si tratti di un’ipotesi di comunione ereditaria c’è una peculiarità che non si ravvisa nell’ipotesi della comunione ordinaria. Infatti ai sensi dell’art 714 c.c., il coerede che intende usucapire, diversamente da comunista di cui all’art 1102 II co, c.c., non è tenuto a dimostrare l’avvenuta “interversio possessionis”. Ciò in quanto il coerede detiene la propria quota in base ad un titolo (la successione ereditaria), ma non ha alcun titolo sui beni che eccedono la propria quota, rispetto ai quali, quindi, è già qualificato come possessore, perchè su essi esercita una signoria di fatto.

Se quindi, da un punto di vista sostanziale, il nostro legislatore attribuisce al comunista la facoltà in astratto di usucapire, vediamo allora, da un punto di vista procedurale, quali strumenti gli mette a disposizione per esercitare tale facoltà nel concreto.

L’usucapiente dovrà ottenere un accertamento del proprio diritto e dovrà dare pubblicità allo stesso.

Finora l’unico modo per ottenere un accertamento del proprio diritto era l’ottenimento in giudizio di una sentenza che accertasse l’intervenuta usucapione, da trascrivere successivamente.

Con l’avvento del c.d. “Decreto del fare” (DL.del 21.06.2013 convertito in L.98/13,) è stato previsto che le parti possano accertare l’usucapione addivenendo ad un accordo in mediazione, parimenti trascrivibile  (art 2643 n.12 bis c.c). L’accordo per essere trascritto deve essere sottoscritto dagli avvocati che rappresentano le parti ed autenticato da parte del notaio, per le ragioni da me  già illustrate nell’articolo intitolato “Accordo di mediazione: esecuzione, autenticazione e trascrizione” e che qui non si ripete per ragioni di sintesi.

Senonchè, non sempre è possibile che l’usucapione venga accertata in ambito di mediazione. Infatti, l’accordo dovrà essere firmato da tutte le parti coinvolte.  Spesso però risulta difficile rintracciare tutti i familiari o gli eredi che necessariamente devono partecipare. Mentre è noto che in un giudizio è possibile agire in loro contumacia. Inoltre l’accordo non potrà essere autenticato dal notaio se il bene oggetto dell’usucapione non è in regola con la normativa edilizia o se non sono state fatte tutte le volture o successioni nell’intestazione del bene medesimo. Infine non si può sottacere una problematica attualmente aperta in dottrina ed in giurisprudenza: com’è noto, la domanda introduttiva di un giudizio può essere trascritta allo scopo di tutelare chi intende far valere il proprio diritto su un bene immobile o mobile registrato avanti ai terzi. La trascrizione della domanda assume infatti il ruolo di pubblicità notizia, perchè chiunque avesse intenzione di acquistare quel bene viene posto in condizione di sapere se c’è un giudizio in corso. Tuttavia la domanda introduttiva di un procedimento di mediazione non è soggetta all’onere di trascrizione. Pertanto potrebbe darsi il caso che la parte invitata, qualora fosse in mala fede, nelle more della trascrizione dell’accordo, venda il bene a terzi. Ciò è ipotizzabile anche perchè l’autenticazione dell’accordo da parte  del notaio  non  avviene contemporaneamente alla sottoscrizione da parte degli avvocati.  In quanto il notaio ha necessariamente bisogno di tempo per controllare la regolarità del bene usucapito. Sarebbe pertanto auspicabile una riforma dell’art 2651 c.c., in modo tale da comprendere tra gli atti oggetto di pubblicità notizia anche le domande introduttive di un procedimento di mediazione per l’acquisto di beni immobili o mobili registrati.

Qualora però non ci fossero problemi nell’individuazione dei soggetti  o nella regolarità del bene certamente il procedimento di mediazione è preferibile al giudizio per i numerosi vantaggi che comporta alle parti. Innanzitutto i tempi brevi del procedimento medesimo rispetto a quelli lunghi del giudizio. In secondo luogo i costi notevolmente più ridotti nel procedimento rispetto al processo. L’art. 17, commi 2 e 3, del D. Lgs. n. 28/2010 dispone che tutti gli atti, documenti e provvedimenti relativi al procedimento di mediazione sono esenti dall’imposta di bollo e da ogni spesa, tassa o diritto di qualsiasi specie e natura. La norma (comma 3) prevede che il verbale di accordo è esente dall’imposta di registro entro il limite di valore di € 50.000,00, altrimenti l’imposta è dovuta per la parte eccedente. Per di più il valore di riferimento per determinare il prezzo del bene è quello catastale, mentre in giudizio ci si richiama al valore venale del bene. Ne consegue che il primo è un dato certo che non espone l’accordo raggiunto ad un accertamento fiscale, ipotizzabile invece dopo la trascrizione di una sentenza di accertamento.

Un articolo a cura dell’ Avv. Federica Di Fabio
Mediatore AR Net

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